Итоги и прогнозы для рынка недвижимости Самарской области

Эксперты оценили последствия введения эскроу-счетов

Эксперты оценили последствия введения эскроу-счетов.

По итогам ноября на рынке жилой недвижимости в Самарской области наблюдался незначительный рост стоимости квадратного метра. Между тем, уходящий год серьезно изменил эту сферу. Последствия введения механизма эскроу-счетов вместо договоров долевого участия, по прогнозам экспертов, в полной мере скажутся лишь в следующем году.

Все меняется, и рынок недвижимости в том числе. Если в первом полугодии 2019 года было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи недвижимости в Самаре и области резко пошли на спад, при том, что объемы строительства не сократились.

- Ничего негативного на рынке недвижимости в этом году не произошло. Интерес участия строителей был подогрет изменением 214 федерального закона о введении эскроу-счетов. И, соответственно, застройщики постарались, чтобы как можно больше проектов начали строительство по старым правилам. И Самарская область, сегодня мы узнали, построила более 2-х млн кв\м жилья. Еще год не закончился, точные цифры не подведены. Но мы уже понимаем, что это больше, чем в среднем 1 кв\м на жителя региона, - рассказал председатель оргкомитета Международного бизнес-форума недвижимости Михаил Грин.

Из-за перехода жилищного строительства на проектное финансирование на рынке стали появляться объекты на нулевой стадии готовности по цене уже построенного жилья. Однако это, как говорят аналитики, убивает инвестиционную привлекательность и идет вразрез с фактически не растущими доходами населения. Для сравнения: без эскроу-счетов выход новостроек на самарский рынок мог осуществляться еще по цене 45-48 тысяч рублей за квадратный метр, стоимость квадрата в такой же квартире по-новому - уже 55-58 тысяч рублей. И дальше по нарастающей.

Сегодня себестоимость кирпичной кладки в черте города Самара, в среднем, 18 тысяч 400 рублей за квадратный метр коробки каркаса. С коммуникациями до квартиры и соответствующей документацией цена возрастает уже до 30 тысяч, и это, не учитывая отдельные виды фундамента, кровли и геологических работ. После этого прибавляем зарплаты, банковские проценты и десятки иных затрат. Всё это увеличивает стоимость жилья. Однако существует еще и факт наценки, которую застройщики в перспективе все же могут сбавить для привлечения покупателей.

- Понятно, что есть маржинальность проекта, что есть нормы прибыли, которая закладывается в реализацию любого проекта, в том числе и строительного. В теории вопроса, если руководствоваться логикой и здравым смыслом - то средняя ценовая рентабельность 20%. Поэтому коррекция цены может происходить на прибыль застройщика. То есть на 20% цена может упасть, - отметил генеральный директор агентства оценки, кандидат экономических наук Алексей Ульянин.

Сейчас спрос на новостройки на самарском рынке сократился на 8-10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - подводят итоги на Восьмом Поволжском межрегиональном форуме по недвижимости. Однако, даже в условиях угрозы стагнации рынка снизить цену ниже задекларированной в банке застройщик не сможет. Ведь финансисты тоже начали понимать для себя выгоду, которую им сулит новый закон.

- Есть определенная минимальная стоимость квадратного метра, по которой данные объекты должны быть реализованы. Соответственно, все, что идет свыше данной цены метра - это уже творчество застройщика, которое приветствуется, - считает управляющий директор банка ВТБ в г. Самара Екатерина Маклакова.

- Очень интересная статистика прозвучала, которая не обрадовала. Один из докладчиков сказал, что на встрече, которая прошла с застройщиками после изменения законодательства 9 застройщиков сказали, что они останутся работать в новых условиях. А 26 сказали — нет, - пояснила заместитель директора СК "Трансгруз" Ирина Козлова.

Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции - спрос на вторичные "хрущевки" остается по-прежнему высоким. Этот показатель не меняется даже при росте цен. За год цена на вторичном рынке в самарском регионе поднялась на 2%. Среди факторов, которые на это повлияли - рост стоимости обслуживания жилого фонда, повышение НДС и общий рост цен на фоне снижения реальных доходов населения.

- Если мы будем рассматривать самарский регион, процентов 10-15 повышения стоимости произошло на жилье эконом-класс (это однокомнатные "хрущевки"). То есть, если раньше их можно было купить по стоимости 1 млн 300/350, то сейчас уже ближе к 1,5 миллионам - 1 млн 450 тысяч. В рамках эконом-жилья произошло небольшое повышение, - отметила президент Поволжской гильдии риелторов Юлия Овечкина.

Эксперты предполагают, что в следующем году стоимость жилья и спрос на него могут все же прийти в равновесие.

Поделиться в соцсетях
 
 

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

ТРК ТЕРРА

Наименование СМИ: Медиапортал "ТЕРРА". Свидетельство о регистрации СМИ: ЭЛ №ФС 77-75404 от 01.04.2019, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Статус свидетельства: действующее. Форма распространения: сетевое издание. Территория распространения: Российская Федерация, зарубежные страны. Язык: русский. Учредитель: АО «Телерадиокомпания «ТЕРРА». Главный редактор: Курдов Евгений Александрович. Контакты: 443090, Самарская обл, Самара, ул. Антонова-Овсеенко, д. 44А, 5 этаж, (846) 341-11-04, seo@trk-terra.ru.

ВОЗРАСТНОЕ ОГРАНИЧЕНИЕ 16+